Regímen de inscripción de contratos de locación ante AFIP. Comentado por el Dr. Buono

RESOG-2021-4933-E-AFIP-AFIP – Procedimiento. Ley N° 27.551, artículo 16. Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles. Plazos, formas y alcances. 

Implementación. DECNU-2021-66-APN-PTE – Decreto N° 320. 

Boletín Oficial 17/02/2021

     Comentado por el Asesor Letrado CPMCAL Dr. Hernán Diego Buono

El Colegio Público de Martilleros y Corredores del Departamento Judicial de Avellaneda-Lanús, informa a los Colegiados los principales aspectos contemplados en Resolución General 4933/2021 AFIP, publicada en el Boletín Oficial el 17 de Febrero de 2021.

Se encuentra compuesta por veintidós (22) artículos divididos en cuatro (4) títulos y cuatro (4) Anexos complementarios. 

TITULO PRIMERO

ARTÍCULO 1º.- IMPLEMENTACION

Implementa el “Régimen de Registración de Contratos de Locución de Inmuebles” (RELI), a efectos de declarar los contratos de locación de inmuebles ante la AFIP, conforme lo dispuesto por el Art. 16 de la Ley Nº 27.551 

Recordemos lo dispuesto por el Art. 16 de la Ley Nº 27.551.

ART. 16DECLARACION AFIPpara TODOS los DESTINOS (vivienda, comercio, industria, profesionales etc.).  

La normativa (Ley Nº 27.551) incorpora el texto dentro de las regulaciones complementarias de las Locaciones, previniendo que la AFIP debía dictar la reglamentación al respeto.

 

ARTÍCULO 2º.- CONTRATOS ALCANZADOS

  1. Locaciones y sublocaciones de inmuebles urbanos.
  2. Arrendamientos y subarriendos sobre inmuebles rurales.
  3. Locaciones temporarias de inmuebles –urbanos o rurales- con fines turísticos o similares.
  4. Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles –exclusivas  no- delimitados dentro de bienes inmuebles, locales comerciales y/o stands en supermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras. 

 

ARTÍCULO 3º.- SUJETOS OBLIGADOS

IMPORTANTE

Los obligados a efectuar la registración de Contratos son LOS LOCADORES, ARRENDADORES, SUBLOCADORES O SUBARRENDADORES (personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten). Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.

 

ARTÍCULO 4º.- SUJETOS EXCLUIDOS

Cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22.016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración

 

ARTÍCULO 5º.- INTERVENCION DE INTERMEDIARIOS

IMPORTANTE

 Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios, éstos PODRAN REGISTRARLOS en representación de los locadores o arrendadores, debiendo cumplirse a tal efecto el procedimiento previsto en el Capítulo 7.

La registración efectuada en estas condiciones implicará:

  1. a) La excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por el presente régimen, para los locadores o arrendadores.
  2. b) La confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios.

En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a esta Administración Federal las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le cabe a los sujetos locadores o arrendadores.

 

ARTÍCULO 6º.- CONDOMINOS

La registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.

 

ARTÍCULO 7º.- PROCEDIMIENTO Y PLAZOS PARA LA REGISTRACION

Para registrar los contratos, los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio “web” de este Organismo (http://www.afip.gob.ar) al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”. 

A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo, obtenida de acuerdo con lo previsto por la Resolución General N° 3.713, sus modificatorias y complementarias.

Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberán acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación – permanente o temporaria-, proporcionar los datos detallados en los Anexos II y III que correspondan y adjuntar en un archivo en formato “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.

 

ARTÍCULO 8º 

Siempre que el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico en los términos de la Resolución General N° 4.280 y su modificatoria, el sistema informático registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada una constancia que contendrá un código verificador, la que se podrá descargar a través de la opción respectiva del sistema.

Tratándose de condominios, la citada constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes del mismo.

 

ARTÍCULO 9º. PLAZO

IMPORTANTE

Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los QUINCE (15) días corridos posteriores a su celebración.

ARTÍCULO 10º. MODIFICACIONES DE LOS CONTRATOS REGISTRADOS. PLAZOS PARA INFORMAR

Las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas dentro de los QUINCE (15) días corridos posteriores de producidas, siguiendo los procedimientos y pautas previstos en el capítulo anterior.

Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” permitirá registrar la nueva transacción informática visualizando todos los datos e información correspondiente al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquéllos que hayan sufrido alguna variación.

En todos los casos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador.

TITULO SEGUNDO

DECLARACION VOLUNTARIA PARA LOCATARIOS O ARRENDATARIOS.

 

ARTÍCULO 11º

Los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios en las operaciones económicas previstas por el artículo 2º, PODRAN INFORMAR el contrato celebrado a esta Administración Federal, en virtud de lo previsto por el tercer párrafo del artículo 16 de la Ley Nº 27.551.

 

ARTÍCULO 12º

IMPORTANTE

A los fines previstos en el artículo anterior, los locatarios o arrendatarios deberán ingresar, a través del sitio “web” de este Organismo (http://www.afip.gob.ar), la información detallada en el Anexo IV, en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, hasta el plazo máximo de SEIS (6) meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión. A tales fines, utilizarán la respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 2 o superior, obtenida de acuerdo con lo previsto por la Resolución General N° 3.713, sus modificatorias y complementarias.

TITULO TERCERO

COMUNICACIONES JUDICIALES.

 

ARTÍCULO 13º

Recordemos que la Ley especifica que previo a correr traslado de la demanda, el Juzgado interviniente deberá comunicar a la AFIP. 

Para las situaciones contempladas en el segundo párrafo del artículo 16 de la Ley Nº 27.551, la comunicación de los datos relativos a los contratos se suministrará a esta Administración Federal a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – JUZGADOS”.

Los contratos informados por el juzgado interviniente tendrán en el sistema “web” el estado “DENUNCIADO”.

Si bien entiendo que ante el caso de incumplimiento de dicha obligación NO INVALIDA el contrato de locación de ninguna manera, SIENDO este perfectamente ejecutable, cualquiera sea la materia y las partes (Locador /Locatario) que necesiten acudir a la vía judicial para reclamar sus derechos, ya sea por desalojo, cobro de alquileres, cobro de reparaciones, consignaciones, daños y perjuicios, etc.  Ya que caso contrario implicaría DENEGACION DE JUSTICIA.

En su caso la Afip deberá realizar la ejecución que corresponda contra el incumplidor de la obligación tributaria fiscal (LOCADOR) pero el contrato es perfectamente válido, desde el mismo momento que fue celebrado. 

El acceso a la Justicia NO SE PUEDE OBSTACULIZAR por un tema impositivo, lo único que impone la Ley al respecto, es que el Juzgado interviniente deberá informar a la Afip sobre la existencia de litigio atinente a un contrato de locación; luego de esta comunicación, el proceso deberá tramitar en forma normal y habitual, sea cual fuere la materia en ejecución. 

TITULO CUARTO

DISPOSICIONES GENERALES

 

ARTÍCULO 14º. PRECIO EN MONEDA EXTRANJERA

 Las operaciones concertadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.

 

ARTÍCULO 15º. OBSERVACIONES

Los sujetos indicados en el artículo 3º (Locadores y Sublocadores), aquéllos que actúen como intermediarios según las previsiones del artículo 5º y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados.

Para ello, deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.

En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.

 

ARTÍCULO 16º. DECLARACION JURADA DE DATOS

Los datos ingresados a través del presente régimen revisten el carácter de declaración jurada en los términos del segundo párrafo del artículo 28 del Decreto N° 1.397 del 12 de junio de 1979 y sus modificaciones, reglamentario de la Ley N° 11.683, texto ordenado en 1998 y sus modificaciones.

 

ARTÍCULO 17º. 

Los sujetos obligados por el presente régimen quedan exceptuados de las obligaciones establecidas en el régimen de información previsto por la Resolución General Nº 3.285 y su modificatoria, por las operaciones vinculadas a los contratos de locación celebrados.

 

ARTÍCULO 18º.

El cumplimiento de este régimen de registración no exime el deber de declarar los contratos pertinentes a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), implementado por la Resolución General Conjunta Nº 4.248 del Ministerio de Agricultura, del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria, del Instituto Nacional de Semillas y de esta Administración Federal.

 

ARTÍCULO 19º.

Aprobar los Anexos I a IV (IF-2021-00098353-AFIP-SGDADVCOAD#SDGCTI, IF-2021-00098379-AFIP-SGDADVCOAD#SDGCTI, IF-2021-00098416-AFIP-SGDADVCOAD#SDGCTI, IF-2021-00098441-AFIP-SGDADVCOAD#SDGCTI), que forman parte de la presente.

Asimismo, los datos a informar se encontrarán disponibles para su consulta en el micrositio “Registración de Locaciones de Inmuebles – RELI – Alquileres”, disponible en el sitio “web” institucional (http://www.afip.gob.ar), y podrán ser actualizados a través de dicho micrositio.

 

ARTÍCULO 20º.

Abrogar a partir de la vigencia de la presente las Resoluciones Generales Nros. 2.820, 2.910, 3.139, 3.251, 3.431, 3.535, 3.743 y 3.950, y los Títulos II y III de la Resolución General N° 3.687, sin perjuicio de su aplicación a los hechos y situaciones acaecidos durante sus respectivas vigencias.

 

ARTÍCULO 21º. VIGENCIA

IMPORTANTE

Las disposiciones de esta resolución general entrarán en vigencia el día 1 de marzo de 2021, inclusive.

Los contratos previstos en el Título I de la presente que se hubieran celebrado a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes a la fecha citada en el párrafo anterior, así como aquellos que se celebren a partir de la fecha de la vigencia de la presente hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive.

 

ANEXO PRIMERO

 NOTAS ACLARATORIAS Y CITAS DE TEXTOS LEGALES 

Artículo 1º. (1.1.) Se consideran bienes inmuebles a los contemplados en los artículos 225 y 226 del Código Civil y Comercial de la Nación. Artículo 2º. (2.1.) Se entiende por locación, a los contratos reglados por los artículos 1.187 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación. (2.2.) Se entiende por inmuebles urbanos, a los inmuebles que conforme a las disposiciones catastrales jurisdiccionales revistan el carácter de “urbanos” o “sub-urbanos”. (2.3.) Se entiende por sublocaciones, a las definidas por los artículos 1.213 a 1.216 del Código Civil y Comercial de la Nación. (2.4.) Se entiende por inmuebles rurales, a los inmuebles que conforme a las disposiciones catastrales jurisdiccionales revistan el carácter de “rurales” o “sub-rurales”. (2.5.) Se entiende por subarriendos, a los definidos por los artículos 1.213 a 1.216 del Código Civil y Comercial de la Nación. (2.6.) Se entiende por locación temporaria de inmuebles con fines turísticos, descanso o similares, a las locaciones de inmuebles destinadas a brindar alojamiento en viviendas acondicionadas para su habitabilidad, por un período no menor a UN (1) día ni mayor a los TRES (3) meses. (2.7.) Se entiende por complejo comercial no convencional, a los predios en los cuales más de un sujeto (fabricante, vendedor, comisionista u otros intermediarios), utiliza un espacio, puesto o similar, provisto a cualquier título por el titular de aquéllos o por quien bajo cualquier forma o modalidad jurídica explote los mismos, para la comercialización de productos y/o la prestación de servicios. (2.8.) Se encuentran comprendidos todos aquellos contratos o acuerdos de concesión –de plazo determinado o no, temporales, transitorios, de espacios fijos o móviles, etc.-, concesiones comerciales, contratos de “stands” o puestos o de autorización para instalaciones de los mismos, cualquiera sea su denominación. (2.9.) Se entiende por “góndola” lo previsto por el artículo 5° de la Ley Nº 27.545. Artículo 3°. (3.1.) Se encuentran comprendidos los sujetos que se indican a continuación: a) Sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país. b) Establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia humana o jurídica del exterior. Artículo 5°. (5.1.) Comprende a cualquier sujeto que efectúe intermediación en las operaciones económicas de locaciones de bienes inmuebles enumeradas en el artículo 2º, percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.

ANEXO SEGUNDO

INFORMACIÓN ADICIONAL 

Los sujetos que se mencionan a continuación deberán suministrar la siguiente información: 

  1. De tratarse de locadores de inmuebles urbanos o de arrendadores de inmuebles rurales: carácter de su actuación, si es en nombre propio, o por cuenta y orden de un tercero residente en el país -deberá identificar al sujeto del país- o en representación de un sujeto del exterior -deberá identificar al sujeto del exterior-. 
  2. En caso de intermediarios
  3. a) inmobiliarias y corredores inmobiliarios: número de matrícula y entidad regulatoria de la actividad emisora de la misma, de corresponder. 
  4. b) escribanos: número de matrícula y entidad regulatoria de la actividad emisora de la misma. 
  5. c) administradores de complejos para los contratos comprendidos en el inciso d) del artículo 2º: número de matrícula o registro y organismo o entidad regulatoria de la actividad emisora de la misma, de corresponder.

ANEXO TERCERO

DATOS A SUMINISTRAR PARA LA REGISTRACIÓN DE LOS CONTRATOS APARTADO A) CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLE URBANO -ARTÍCULO 2° INCISO A)- I – 

RESPECTO DEL INMUEBLE a) Identificación del tipo de inmueble. b) Ubicación. A tal fin se consignarán los siguientes datos: 1. Código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional. 2. Cualquier otro dato que permita su correcta localización. c) Destino del inmueble objeto del contrato de locación. 

II – RESPECTO DE LOS SUJETOS INTERVINIENTES a) Datos del titular del inmueble: 1. Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI) de cada uno de los titulares y porcentaje de titularidad. 2. Cuando se trate de condominios: 2.1. Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) del condominio si se encuentra inscripto como tal. 2.2. Respecto de cada uno de los condóminos: 2.2.1. Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI). 2.2.2. Porcentaje de participación. 3. En el caso de personas humanas o jurídicas residentes en el exterior: 3.1. Apellido y nombres, denominación o razón social. 3.2. País de residencia. 3.3. Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) o Código Único de Identificación Laboral (CUIL) del representante en el país. 4. De haber intervenido un sujeto “intermediario”: 4.1. Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT). b) Datos del locatario: 1. Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI). En caso de no contar con ninguno de esos datos, Documento Nacional de Identidad. 2. En el caso de personas humanas o jurídicas residentes en el exterior: 2.1. Apellido y nombres, denominación o razón social. 2.2. País de residencia. 2.3. Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) o Código Único de Identificación Laboral (CUIL) del representante en el país o, en su defecto, tratándose de personas humanas que no cuenten con representante en el país, número del pasaporte o documento que acredita su identidad. c) Datos del locador: 1. Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT), Código Único de Identificación Laboral (CUIL) o Clave de Identificación (CDI) del resto de los locadores con sus porcentajes de participación en la distribución de la renta. Estos datos sólo deberán ser informados cuando: 1.1. La condición de locador y titular del inmueble, no recaiga sobre el mismo sujeto o; 1.2. la condición de locador y titular del inmueble sean idénticas, pero la participación en la distribución de la renta del contrato de locación no sea igual a las proporciones de titularidad informadas. III – RESPECTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN TEMPORAL a) Fecha de celebración. b) Fecha de inicio. c) Plazo de duración: en cantidad de días. d) Modalidad del precio pactado: forma de pago y tipo de moneda. e) Monto total del precio pactado por el contrato a devengar durante la vigencia del mismo. APARTADO D) LOCACIONES DE SUPERFICIES EN INMUEBLES -ARTÍCULO 2° INCISO D)- I – RESPECTO DEL INMUEBLE: COMPLEJO, PREDIO, ETC. a) Identificación del tipo de inmueble. b) Ubicación. A tal fin se consignarán los siguientes datos: 1. Código postal, jurisdicción provincial, localidad o CABA, calle, número, piso, departamento, unidad funcional. 2. Cualquier otro dato que permita su correcta localización. c) Superficie total expresada en metros cuadrados. De corresponder, se individualizará la superficie total: cubierta, semicubierta y a cielo abierto. d) Cantidad total de espacios afectados a “locación”. e) Nomenclatura catastral o números de partidas inmobiliarias de los inmuebles que conforman el complejo o predio, según corresponda. f) De corresponder, denominación comercial o nombre de fantasía del complejo. g) Adjuntar plano o croquis del complejo, identificando numéricamente en orden consecutivo progresivo ascendente todos los espacios fijos o móviles disponibles para locación, en archivo con formato “.pdf” o “.jpg”. II – REGISTRACIÓN DE CONTRATOS Ingresar los “n” contratos identificando para cada uno de ellos lo siguiente: a) Complejo dado de alta. b) Identificación del local, puesto, stand, etc. c) Identificación de los sujetos intervinientes. d) Fecha de inicio. e) Duración en meses. f) Monto inicial pactado. g) Adjuntar el contrato en archivo con formato “.pdf” o “.jpg”.

ANEXO CUARTO

DATOS A PROPORCIONAR POR LOS LOCATARIOS O ARRENDATARIOS

  1. a) Identificación del tipo, ubicación y destino del inmueble. b) Individualización del “locador urbano” o “arrendador” o “locador temporario” o “locador de superficies en inmuebles”. c) Fecha de inicio y finalización pactada, de corresponder. d) Monto abonado y frecuencia del pago. e) Documentación del contrato. f) De corresponder, comprobantes respaldatorios de pagos efectuados, notas de índole comercial o cualquier otra documentación que haga presumir la existencia de la operación. La documentación prevista en los incisos e) y f) deberá adjuntarse en archivo con formato “.pdf” o “.jpg”.

                                                                     

Martillero Carmelo Roberto La Forgia – Presidente.

Martillera Elsa Cores – Secretaria General

Dr. Hernán Diego Buono – Asesor Letrado CPMCAL

©2021 Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Avellaneda y Lanús

Carlos Gardel 54 - Lanús Oeste - Tel.: 011-4225-4129 / 011- 4240-6049

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