Proyecto ley de alquileres. Posición del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires

Proyecto ley de alquileres. Posición del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires

Ante el proyecto de Ley de alquileres modificatorio del Código Civil y Comercial de la Nación, queremos dejar plasmada la posición de nuestra institución, que de ninguna manera se debe catalogar como sectaria o sesgada, sino como fruto de un análisis profesional de quienes en el devenir cotidiano hacemos de la intermediación en locaciones parte de nuestro modo de vida.
Se supone que la nueva regulación aspira a preservar del abuso a los millones de ciudadanos que carecen de vivienda propia, protegiendo a la parte más vulnerable.
Pero el legislador en la redacción mezcla el destino habitacional con los otros destinos, lo cual produce situaciones de injusticia insoslayables, otorgando beneficios a sectores que claramente no están en la misma condición. 

Para el legislador y los impulsores de esta norma tienen por presupuesto de que el propietario es un burgués acaudalado y el inquilino un trabajador que busca techo para su familia lo cual es empíricamente falso. 

En un país con jubilaciones misérrimas y un sistema financiero especulativo, mucha gente compra una propiedad para tener una vejez digna, o un ingreso adicional.

La regulación pretendida ofrece tan solo una solución puramente cosmética, omitiendo el verdadero problema, el de los que son tan pobres que no pueden siquiera pagar un alquiler. 

Hoy, sobre todo en el interior la oferta es diversa, privada y de pequeña escala, y está representada mayoritariamente por propietarios individuales que comparten la misma extracción social que sus inquilinos. Por ello, solamente con un mayor dinamismo en el sector no sólo aumentaría la oferta, sino que también ayudaría a los propietarios-arrendadores a mejorar sus ingresos.

Estamos de acuerdo mayoritariamente con la redacción del proyecto de Ley, pero dejamos a continuación planteadas nuestras objeciones sobre algunos artículos de dicho proyecto, a saber.   

· Como primer punto abordaremos el Artículo 4° del Proyecto de Ley:
Decir que porque los propietarios se hagan cargo del honorario profesional de los Corredores es en parte la solución al tema alquileres es simplemente una reducción al facilismo inadmisible en quienes se entiende deben tener una visión completa de un tema complejo.
El Martillero y Corredor Público y su servicio profesional en la Locación:
Como primera consideración decimos que el profesional, actúa a requerimiento de las partes, poniendo en relación a las mismas para la conclusión del contrato proyectado por su comitente, sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación.
Es decir, NO ES OBLIGATORIA LA PARTICIPACION del profesional, es a requerimiento, o sea la relación se da entre la persona que presta los servicios y la que se beneficia de ellos y por ese requerimiento, es que se deben abonar honorarios.
Cuando un cliente accede a una Inmobiliaria a “buscar una Locación”, lo que está haciendo es solicitando los servicios de un profesional universitario, matriculado para que comience la búsqueda de un producto a su satisfacción (Unidad a locar), la cual el interesado visita, a veces en más de una oportunidad, o visita varias opciones, lo asesora legalmente, verifica identidad, confecciona el contrato de locación y durante los 24 meses que rige el contrato locativo pone a su servicio una oficina habilitada legalmente con atención permanente, solución de conflictos emergentes con el propietario, respaldo legal y profesional en su relación contractual, facturación de acuerdo a normativas legales de la locación. 
Es decir que cuando maliciosamente se dice que los inquilinos no pueden acceder al alquiler por los honorarios profesionales, esto liso y llanamente constituye una falacia.
Cuando se afectan los honorarios, se afecta el salario del profesional y el sustento familiar de los más de 100.000profesionales a lo largo y ancho del país, que dan trabajo directo a más de 400.000familias e indirecto a más de 1.000.000 de familias, pero no solo eso, en el caso concreto de la Provincia de Aires los profesionales Martilleros y Corredores Públicos poseen su Caja Previsional propia. La Caja de Previsión Social para Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires fue creada por la Ley 7.014, en el año 1965. 
Nuestra Caja de Previsión Social es sustituta del sistema previsional nacional. El régimen se sustenta en la solidaridad responsable, con equidad, como valores permanentes. 
Desde hace 53 años la Caja goza de total independencia, gobernada por representantes del universo de afiliados, elegidos periódica y democráticamente en los Colegios Profesionales Departamentales. 
Como indicáramos en el acápite inicial a lo largo de 53 años este sistema, creado, sostenido y gobernado por los profesionales Martilleros y Corredores Públicos se mantiene por el aporte profesional sobre los honorarios.
Empero en la actual coyuntura damos por aceptado que se pueden instrumentar algunos mecanismos consensuados que favorezcan a dichos sectores, sin que ello implique que aquellos de mayores ingresos y que por su capacidad económica se hallen en posibilidad de acceder a locaciones de altos costos se vean favorecidos por el esfuerzo conjunto de Estado/ propietarios/profesionales destinados a facilitar el ingreso al mercado locativo de los tramos sociales de menores ingresos , en el actual proyecto se exime del pago A TODAS LAS LOCACIONES, COMERCIOS, AGRICOLAS, INDUSTRIALES, HABITACIONALES DE ALTO COSTO, ETC. UN VERDADERO DESPROPOSITO.
De igual manera, si el locatario no abona honorarios por locación, este deberá fruto de la negociación entre Locador y Profesional con los límites que a lo largo del tiempo ha impuesto la legislación y que no han generado conflictividad.

Por eso hemos proponemos la siguiente modificación a la redacción del Art. 4° del proyecto de ley:
Artículo 4° –  “Comisiones” –

“ARTÍCULO 1196 bis.- Comisiones. En caso de las locaciones con destino habitacionalen las que el canon locativo sea inferiorerior a doscientas cincuenta (250) Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por “CER” – Ley 25.827 (“UVA”).” y cuyo contrato haya sido celebrado con la intermediación de un corredor inmobiliario, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por los servicios prestados deberán ser soportadas por el propietario y no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción.  Si no los hubiere, serán los que convengan libremente el Locador y el Profesional interviniente hasta un máximo del 4% (cuatro por ciento) del monto total del contrato.
· Continuando en el análisis:
El Artículo 13° del proyecto es tal vez uno de los que más va a afectar al mercado locativo, si bien estamos de acuerdo a la diversidad de la oferta de avales, en la evaluación debe ser del propietario es quien ofrece el bien a locar y quien ha hecho la inversión para uso de quien lo requiera, por lo tanto  si bien el que propone el aval es el locatario NUNCA PUEDE EL QUE TENGA LA POTESTAD DE IMPONER DICHO AVAL, pues si la misma NO ES SATISFACTORIA, el propietario  no puede oponerse, ya que según la redacción DEBE ACEPTAR, lo que se le proponga “el propietario deberá aceptar, a oferta del locatario”. (SIC).
En cualquier tipo de transacción o contratación, tanto privada o estatal la garantía DEBE SER A REQUIRIMIENTO Y SATISFACCIÓN de quien, como en este caso en particular, es el locador quien compromete por determinado tiempo el uso y goce de un bien a favor del locatario que es quién pretende contratar.
Por otra parte, la limitación del último párrafo AGRAVA MAS LA SITUACION “El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso 4) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces.
Lo que pretende el legislador es inadmisible, un contrato con una ejecución continua de 36 MESES, la garantía solo alcanza al CATORCE POR CIENTO (¿14%) del contrato, y nos preguntamos qué ocurre en caso de incumplimiento contractual? ¿Una ejecución por falta de pago lleva un promedio de 2 a 3 años, qué pasará con los alquileres caídos y los daños?

Hagamos una simple cuenta, un alquiler de $ 8.000, el Locatario GARANTIZA CON UN CONTRATO DE FIANZA DE $ 40.000, a los pocos meses deja de pagar, pasan 2 o 3 años de juicio y deja la unidad en muy mal estado. ¿cómo recupera el propietario su pérdida?
Supongamos que el Locatario cumple con el pago del canon, pero al finalizar el contrato no abonó expensas, servicios y dejó la unidad en muy mal estado nuevamente la garantía es insuficiente.
Por otra parte, en el apartado 4) se indica “Garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. (SIC).
Recordemos también en este punto que se halla vigente el Decreto 27/2018 del Poder Ejecutivo Nacional que en artículo 168 establece:  “ARTÍCULO 168.- Sustitúyese el párrafo tercero del artículo 147 de la Ley N° 20.744 (t.o. 1976) y sus modificatorias, por el siguiente:

“A los fines de hacer operativas las previsiones contenidas en el presente artículo, en forma previa a la traba de cualquier embargo preventivo o ejecutivo que afecte el salario de los trabajadores se deberá procurar el mismo ante el empleador para que éste efectúe las retenciones que por derecho correspondan. Trabado el embargo, dentro de las CUARENTA Y OCHO (48) horas, el empleador deberá poner en conocimiento del trabajador la medida ordenada, debiendo entregar copia de la resolución judicial que lo ordena. No podrán trabarse embargos de ningún tipo sobre el saldo de la cuenta sueldo en la medida de que se trate de montos derivados de una relación laboral y/o de prestaciones de la seguridad social cuando ese importe no exceda el equivalente a TRES (3) veces el monto de las remuneraciones y/o prestaciones devengadas por los trabajadores y/o beneficiarios en cada período mensual, según el promedio de los últimos SEIS (6) meses. En caso de que el saldo de la cuenta proveniente de una relación laboral y/o de prestaciones de la seguridad social exceda tal monto, el embargo se hará efectivo sobre la suma que exceda el límite fijado por el presente artículo”.
Nos preguntamos si el Locatario OBLIGA AL LOCADOR a tomar esta garantía ¿cuándo podrá hacer efectivo un embargo ante eventuales incumplimientos?
Evidentemente esto desvirtúa claramente el sentido que debe tener una garantía, los alquileres pasarían a ser UNA CUESTION DE FE Y BUENA VOLUNTAD DEL LOCTARIO, ya que el aval del mismo es VIRTUAL O CASI INEXISTENTE, esto hará que los propietarios claramente retiren la oferta de locación y trasladen sus inversiones a circuitos más seguros y rentables (Financieros), a fin de corregir este despropósito, es que proponemos en siguiente texto:
ARTÍCULO 13°.- Garantía. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, en el caso de requerirse una garantía de cumplimiento de contrato, el locatario, podrá optar por cualquiera de las siguientes:
1) Garantía real.

2) Aval Bancario.

3) Seguro de Caución.

4)Garantía personal del locatario o del fiador, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

5) Garantía de fianza.

La presente enumeración no tiene carácter taxativo.

El locador no podrá requerir una garantía que supere el monto total del contrato, en caso de los supuestos de los incisos 2 y 3 el monto del aval se reajustará de acuerdo a lo establecido en el Art. 12 de la presente ley.

En los supuestos de los incisos 2), 3) y 5), la reglamentación establecerá los requisitos que deberán cumplir las sociedades que otorguen estas garantías y las características y condiciones de las mismas.
· El siguiente Artículo también es claramente cuestionable:
En el Artículo 15 se establece:   ARTÍCULO 15°. –  Los contratos de locación de inmueble deberán ser registrados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con alcances que dicho Organismos disponga. Sólo los contratos de locación registrados serán oponibles a terceros, contarán con fecha cierta y podrán ser utilizados como instrumentos válidos para el inicio de acciones judiciales.No obstante la  obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo.
Este párrafo entra en clara contradicción con el mismo Código que establece en su Artículo 317:

“ARTICULO 317.-Fecha cierta. La eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se extiende a los terceros desde su fecha cierta. Adquieren fecha cierta el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después.
La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe ser apreciada rigurosamente por el juez.
Sobre este particular vemos que la eficacia probatoria de los instrumentos privados reconocidos se extiende a los terceros desde su fecha cierta, los cuales adquieren fecha cierta el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después. La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe ser apreciada rigurosamente por el juez.
El Código Civil de Vélez Sarsfield, en su art. 1035 establecía causas rígidas, que eran: La de su exhibición en juicio o en cualquier repartición pública para cualquier fin si allí quedara archivada (inc. 1°), la de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo firmaren (inc. 2°), la de su transcripción ante cualquier registro público (inc. 3°), la del fallecimiento de la parte que lo firmó, o que lo escribió o del que firmó como testigo (inc. 4°).
El Código Civil y Comercial, es menos riguroso, demostrando una mayor flexibilidad, ya que no brinda las fuentes de la fecha cierta, y las deja libradas a la apreciación judicial.
Ahora en este Artículo se da atribuciones a la AFIP que son inherentes a los magistrados, y contradiciendo al Código, esto claramente generará conflictos judiciales por la manifiesta ilegalidad de la norma.
Creemos y manifestamos nuestra expresa voluntad de colaboración y aporte constructivo, en favor de todos y no en contra de nadie, de sancionarse la Ley de la forma redactada, producirá:

· Inseguridad Jurídica.

· Retracción de la Oferta.

· Desincentivará la inversión en Locaciones.

· Aumentará el costo de las locaciones.
· Perjudicará a Locadores y Locatarios.

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